Habitat principal contre densification de l’habitat secondaire
Dans les zones littorales, l’immobilier est cher, massivement dédié aux résidences secondaires. L’habitat principal, en général, et social, en particulier, y est de plus en plus difficile d’accès. Peut-on agir sur la fiscalité et le PLU pour préserver un système résidentiel permanent abordable pour les jeunes actifs ?
Le 29 décembre 2011, j’ai attiré l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement sur la préservation d’un habitat à l’année dans les communes à forte pression immobilière, avec une question orale sans débat.
Je lui ai rappelé qu’un effet pervers de la loi SRU calcule le taux de logements sociaux par rapport au nombre de résidences principales. Or, chaque fois qu’une résidence principale devient secondaire, suite à une vente, ce taux monte mécaniquement alors même qu’il faudrait agir pour favoriser l’inverse.
Exode des jeunes ménages
Les communes littorales subissent une pression immobilière dont la conséquence est l’exode des jeunes ménages vers l’intérieur des terres et un taux croissant de résidents secondaires. Il n’est pas rare que les habitations secondaires dépassent 60 ou 70 % du nombre de logements. Le maintien d’une population active à l’année dans les petites cités balnéaires est nécessaire à l’activité touristique, au maintien des classes et aux petites entreprises qui ont du mal à recruter des employés ne pouvant s’y loger.
Des solutions partielles existent dans le domaine du locatif social mais les communes sont freinées par la valeur très élevée des terrains, les contraintes liées à la loi sur le littoral et, depuis peu, aux circulaires consécutives à la tempête Xynthia. Elles y consacrent des budgets importants pour un nombre insuffisant de réalisations. Cet effort doit être poursuivi et encouragé. Je lui ai rappelé qu’aucune possibilité législative n’existe et je lui ai demandé s’il faut en créer. J’ai précisé que les solutions évoquées ne concernent que le logement locatif, alors que nombre d’actifs souhaitent accéder à la propriété. Des programmes communaux, des ZAC ont été créés dans le passé pour répondre à cette demande mais au fil du temps, ces accessions favorisées se sont transformées également en résidences secondaires, le prix de revente étant hors de portée des jeunes ménages de la génération suivante. Aucun dispositif ne permet de garder durablement dans l’habitat principal les opérations aidées et réservées aux primo accédants : les quelques artifices en ce sens sont compliqués, imparfaits et deviennent totalement inopérants après quelques années, sept ou huit au grand maximum. Aujourd’hui les terrains constructibles dans ces communes sont devenus très rares et les élus locaux ne peuvent prendre le risque de lancer de nouvelles opérations qui seraient, elles aussi, détournées à terme de leur but initial.
Des résidences secondaires plus taxées
Je lui ai demandé de préciser comment permettre un zonage dans le PLU « réservé » à l’habitat principal, c’est-à-dire où les résidences secondaires seraient soumises à des taux de taxes locales pénalisants. Les propriétaires achèteraient en connaissance de cause dans ces secteurs où des conditions favorables initiales profiteraient de facto aux acheteurs successifs. L’établissement d’un tel zonage, s’il paraît relativement simple pour une ZAC nouvelle, devrait être soigneusement encadré dans le cas de quartiers déjà urbanisés.
Je lui ai demandé s’il serait possible de faire évoluer la loi en tenant compte de cette suggestion ou de toute autre mesure qui permettrait d’atteindre le but recherché : pouvoir préserver durablement une part d’habitat principal dans les communes où les habitants à l’année sont de plus en plus minoritaires.
En attente de réponse du Secrétariat d’État chargé du logement